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“暂停企事业单位购房”的背后:中国楼市调控政策走向何方?


“暂停企事业单位购房”的背后

华说

打满补丁的中国楼市调控政策,又添了一块新的补丁。

始作俑者是西安。六月底,该市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,其中有一条措施为以往所未见,那便是第一款的四条:“在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。”不同寻常,因为放眼全国,这是第一个明文禁止企事业单位购房的城市。

但西安“吾道不孤”。第二天,长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,通知说,“暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。”第三天,杭州市房管局官方微信发布通报:“即日起,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包括新房及二手房。”

三天之内,三个省会城市,从西到东,禁止企事业单位购房的举措接连而来。不难想象,未来还会有更多的城市加入其中,尤其是那些深感房价上涨压力的地区。

为什么要禁止企事业单位购房?看看三地官方的表态。西安曰“防止以企业名义投机炒房”;长沙曰“坚决遏制投机炒房,保障刚性购房需求”;杭州曰“关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况,引起了网民的较大关注”。虽然说法各异,但其意思并无二致,即市场上有人在利用公司进行投机炒房,出台这一政策的目的,就是为了遏制这一行为。一言以蔽之,堵漏洞打补丁也。

或者要问,为什么这些人要以公司的名义而不是以个人的名义买房?道理简单:因为公司买房是不“限购”的!经过这些年不断地“打补丁”,针对个人买房的“限”字诀覆盖全面,限贷、限购、限售,近乎密不透风,没有转圜余地,但公司买房不受“限购”、“限售”制约,只要手头的钱足够充裕——以公司名义买房需要一次性付款(银行不给公司买房做按揭)。在个人买房受阻之下,以公司的名义买房便成为这些人绕开管制的的方法和手段。

公司购买住宅或者说投资房产,不是一件新鲜事。以上市公司为例,从2003年开始,便陆续有企业公告投资房地产,至2006年投资房地产的上市公司数量大幅增加至588家,持有投资性房地产市值达723.48亿元。市场机构WIND发布的数据说,截至今年6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元。这是说,公司买房这件事情,其实已经存在十几年了。

然则十几年来一直相安无事,何以时至今日突然要痛下杀手,将企事业单位驱逐出市场?无他,虽然“早已有之”,但“于今为烈”也。“为烈”到什么程度?且举两个案例。其一是上海新天地的顶级豪宅翠湖天地。主持公证摇号的上海市东方公证处公示的名单显示,该项目商品住房销售摇号排序共计385组。其中内地客户125组,非内地客户46组;另外还有公司客户214组。也就是说,认筹摇号的购房者中,公司客户占到了55%;其二是杭州九龙仓珑玺。该项目公证摇号结果显示,杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司三家公司中签。而据媒体的调查,这三家公司成立于今年5月24日,注册资本均为100万元,法人均为周某。除了九龙仓珑玺项目,周某名下的这三家公司,在 6月12至6月25日期间,相继参加了融信创世邸、绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高•佰悦中心、滨盛金茂府等5热盘的摇号。其中杭州悦乐汽车服务有限公司中签万科西雅图、杭州宇乐汽车服务有限公司中签滨盛金茂府。在成立短短一个月内,周某旗下的三公司,先后15次参加了摇号,共计中签5个。

那么,公司买房为什么为烈“于今”?答案也不复杂。一年多来,“限价”之举陆续普覆全国楼市,而且力度空前,其之结果,便是市场上出现的新房与二手房的“价格倒挂”之现象,新房的价格明显低于二手房价格。举例说罢。杭州融信创世邸六月中旬发售,精装修均价为3.47万元/平方米。该项目周边的楼盘二手房挂牌价,普遍在5万元—6万元/平方米,如绿地旭辉城及莱蒙水榭春天的挂牌均价均在5.2万元/平方米左右,龙湖春江彼岸挂牌均价则达到5.4万元/平方米,一手房与二手房价差达到了将近2万/平方米!“摇到即赚百万,不摇白不摇”,流传于杭州坊间的这句大白话,生动地阐释着新房与二手房的“价格倒挂”带来的丰厚价差收益以及“全民抢房”之热情。因为个人买房渠道被围堵,炒房客于是不得不借道“公司买房”来争抢这无风险的价差收益。要知道,公司买房的税费支出要远高于个人买房,借道“公司买房”而要有利可图,一二手房之间的价差必须足够大,覆盖税费成本支出而有余。“公司买房”的兴起,分明地显示着新房与二手房的“价格倒挂”之严重!

“限价”云云,从经济学上说,是“价格管制”。楼市里新房的“限价”,是最高限价,管制的是价格上限,即开发商不得高于这一价格出售住宅。容易做到,因为开发商的定价是要经过政府备案——其实是审批的。倘若政府认为开发商定价高了,便不批预售证,开发商拿不到预售证,则无从卖房,想要拿到预售证,则必须按照政府要求定价。但二手房买卖没有这备案制度,无从管制,其价是市场价。经济逻辑上,新房的价格要高于二手房,但价格管制之下,其之价格反而明显低于二手房,也意味着新房之价远低于其真实市价。将价格管制在真实市价之下,必然带来的租值消散——比如,住宅的质量下降、“全民抢房”等等,这里不论,单说这管制之价与真实市价之间的价差,无中生有地“创造”出一块无风险而丰厚的收益。厚利当前,“引无数英雄竞折腰”,“公司买房”随之勃兴,这是其根源所在。因为以公司名义买入和卖出房产赚差价涉及较高的交易税费,另一种交易形式出现,即通过转让公司股权的办法交易房产,按照行内的说法,标的较大的豪宅或者一次性交易多套房产,往往采用这一方式。

“房住不炒”,据说是本轮楼市调控的主旨,限价、限贷、限购、限售……限个不停。效果如何,事实就在眼前。“房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”,无论说得怎样声色俱厉,亦无济于事。无他,“以茹鱼去蝇,蝇愈至,不可禁,以致之之道去之也。”经济规律是不以为人的意志为转移的,

“生命是一袭华美的袍,爬满了蚤子。”中国楼市政策呢?这一袭华美的袍,打满了补丁,生生地变成了一件百衲衣。

2018/7/1-2


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