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终于,全国开发商可以松一口气了!

 责任编辑 | 包不同




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终于,全国的开发商可以过一个好节了。


因为,传说中要改变中国整个房地产生态的央行融资三道红线和四个分档,出了一个明确的时间线。


9月26日,据全国知名媒体财联社报道,该机构记者从知情人士独家获悉,监管部门要求试点房企在2023年6月30日之前完成降负债目标。


这意味着,上个月刚刚被热议的三条红线的严格执行,将被推出到2023年。


这比原来行内大部分人预想的执行时间要晚不少,至少对于那些“橙色 红色”的开发商,终于可以喘口气了。



2



有必要回顾一下,什么是三道红线以及根据三道红线划定的四档开发商。


今年,8月20日,住建部、央行等部门召集房企的座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。


上面都是虚的,关键在于执行标准。


对于具体标准明确了“三道红线”:


1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、 净负债率大于100%;
3、 现金短债比小于1.0倍。


同时,根据企业在上述监管指标下的分类,分为四档。


全部“踩线”,为红色档,有息负债不得增加;

两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;
一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;
若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。


当然,8月20日的会上,只是笼统的要求在年底各个企业拿出降低负债的方案,对于什么时候真正开始执行,还没有正式宣布。


不过,业内的很多认识比较悲观的猜测,最晚明年年中,最快今年年底就要开始执行,留给开发商的时间不多了。


然而,今天的消息,第一次以非公开渠道宣布,三条红线执行日期,可以晚至2023年年中。这也就是说,从现在算起,开发商还有三年时间可以进行各种操作,压力可谓大大减轻。


毕竟,资金链考验的第一是融资能力,第二考验的就是对于债务的时间把控。



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关于这三道红线的影响问题,我曾经请教过一个专门做房地产融资的朋友。


他对我就说了一句话——


如果这三道红线在2021年中严格执行,全国开发商在2021年底之前至少倒闭一半。而且,越是在全国靠前的开发商上倒闭的可行性越大。


并且他这句话也不是空穴来风,而是有着充分的数据支持。


根据南都大数据研究院调研房企的负债情况,以红线中最重要的一年内到期有息债务衡量,我国76家最大房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。


按照7%的的平均融资成本来计算,每年仅要还的利息超1700亿。


一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家,恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。


一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家,分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。


一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家,代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。


一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家,代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。



好了,你可以理解,为什么上周五下午,那场轰轰烈烈的所谓某大文件伪造事件,为什么会有那么大的传播力。



4



如果以三道红线划定的红橙黄绿四挡开发商来看。


结合房企的业绩规模——


2000亿以上的房企橙色档占40%,但龙头房企仍存在财务指标较好的房企,绿色档占13%。


1000-2000亿的大型房企财务指标较差,位于绿色档房企为0,大部分位于橙色档,其次是红色档。


500-1000亿元的房企以橙色和黄色档分布居多。


500亿以下的房企各档分布较为均匀,位于25%左右。


——数据来源:诸葛找房



实际上,对于国家房地产企业杠杆之高,资金链之紧,大家早都有所耳闻。


但是,只不过,这一次通过三根红线和四色分档这种方式,把这个问题暴露给大家。



5


从8月20日房地产座谈会开始,市场已经发生了许多不经意的变化。


比如,地王几乎消失,尤其是后浪催前浪式连环地王,地王三连击基本上消失。


即使是楼市比较热的成都、杭州,最近地王频率也比今年上半年下降了不少。首先是国家已经明确了楼市的方向,用实际行动诠释了“不把房地产作为短期经济刺激的手段”。再就是房地产企业确实开始顾忌地王风险,以及地王背后的资金风险,不敢那么借钱出地王了。


然而,这些正向变化的同时,房地产硬着陆的风险也在加大。


比如,深陷债务危机的泰禾,会不会变成下一个利海,谁也不知道。而且泰禾只是一个,在我了解很多地市,都纷纷传出了某某房地产濒临破产的风险。


比如,在郑州,某门、某桥,时不时传出破产或者被兼并的小道消息。


还有,有没有发现这一段烂尾的问题,引发了众多关注吗?房地产公司破产,往往最倒霉的不是开发商,而是遭遇烂尾的买房客户。当一个城市,一个项目烂尾将意味着几百乃至上千户的普通居民财产巨额损失乃至居住无着。如果,一个城市有十个,乃至几十个,对于社会稳定将是一个巨大的威胁。


另外,对于银行,对于地方政府,过多的房地产公司的倒闭也将意味着什么,相信你也懂得。


所以,对于这个行业,只能软着陆,不能硬着陆。


软着陆是这个行业唯一正确的选择。



6



实际上,在今年的下半年,一个行业已经被迫硬着陆了。


这个行业就是长租公寓,长租公寓普遍暴雷,就是行业硬着陆的后果。


公司平地消失,房客钱房两空,房东一堆麻烦,对于这些场景,现在已经不是哪个公司或者哪个城市的问题,而是整个行业的日常。


而问题在于,如果任其自由落体,行业的泡沫确实是没了,但是行业估计也悬了。因为可以预见的很长时间,谁还敢租长租公寓公司的房子?谁还敢进入长租公寓的行业投资?


而长租公寓和房地产相比,不管是影响力还是涉及人群,涉及资金,决不能同日而语。


你敢想象国家房地产变成下一个长租公寓行业吗?


反正,我不敢。


所以,泡沫要挤出,但是行业要稳,第一不能出现大量公司破产,第二不能出现大量烂尾住宅,第三不能出现大量失业和呆坏账问题。


不好意思,这又是一个既要,又要,还要。


所以,适当的拖长三道红线和四分档次,是有利于国家、地方和开发商共同完成行业降杠杆的目标。


因为,没有杠杆就没有房地产,软着陆的目标是降低杠杆,而不是把它彻底撅断。

   

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