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大湾区会被房价绑架吗?


大湾区,中国未来经济最有前景的区域之一,最近最火的不是科技、不是创新、不是GDP,而是房价。

 

深圳一个网红楼盘开盘时,打着刚需盘的旗号,起价都要2000万。最后买房的几乎全都不是刚需者。由于这个楼盘价格比周边二手盘低不少,几乎买一套就赚500万元,引发了万人打新。这些看起来都老生常谈了,但这次最魔幻的,要数“众筹打新”、“借票代持”,这些骚操作震惊了全国。

 

被惊动了的还有新华社,新华时评直称,对楼市这热潮需要“硬核”举措,暗示要出台房地产税,从根本上解决问题。

 

紧接着,央行党委书记、银保监会主席郭树清,与中国金融学会会长、原央行行长周小川两位大佬接连发言,明确指出要坚决抑制房地产泡沫。郭树清甚至直言,房地产是现阶段金融风险最大的灰犀牛。

 

大湾区的中心城市之一,深圳,曾经是要被打造成先行示范区的,现在的样子,更像是房价的先行示范区。

 

大湾区,真能摆脱楼市的绑架吗?

 

 

众筹与打新

 

1992年,邓小平南巡途中经过了深圳,说了很多话。其中一句是,“改革开放的胆子要大一些,敢于试验,大胆地闯”。

 

同一年的8月初,,深圳开始了第二次新股认购抽签表发售的宣传。预备发售500万张认购抽签表,抽签表的价格是100块一张,中签比例10%。每个身份证限购一张抽签表,每人限持10张,每张中签表可认购1000股。

 

时称,打新。

 

那之前,中国的股市刚刚兴起没多久,有些脑子灵活的人,已经靠着炒股票在一两个月内就赚了几万元。

 

巨大的财富效应吸引了数以百万计的人参与到其中,深圳的邮政系统都为此奔忙起来,陆续收到来自外省的一麻袋一麻袋的身份证——全是用来打新的。按照现在的行话来说,叫做代持。

 

销售点排出来的长队像长蛇一样转过了几个弯,排队的人一个贴着一个,男男女女都搂住前面那位排队者的腰或是扶着肩膀,而后面一位也重复着同样的动作。不喜欢也没办法,大家都奔着一个目标去,炒股,赚钱。

 

28年过去了,深圳人在2020年的冬天里,最热闹的事情仍然是“打新”,但这次,他们的目标从股票抽签表,变成了房子。

 

11月25日,备受关注的深圳网红豪宅项目“润玺”开启线下选房。均价13.2万/平的润玺推出1171套房源。



以最小面积100平计算,新房和旁边二手房总价的价差有500万。这意味着,打新的人,打到就至少赚500万。

 

然而这个楼盘的房子,总价都在1000万以上,光认筹金就至少要350万元。

 

更魔幻的是,根据《华润城润玺一期销售方案》,润玺一期按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。

 

按照这个规则,这个楼盘针对的目标客户是无房的刚需群体,并且设置了相应的政策来保障刚需能买到房。

 

这座城市里究竟有多少刚需买得起1000万一套的房子?

 

据易居研究院数据显示,在全球80城房价收入比当中,深圳为43.5,也就意味着在深圳若一个家庭想买一套房,不吃不喝需43.5年才负担的起。据深圳人社发布的《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》,2019年深圳工资的平均值为7361元/月。

 

大多数刚需,似乎都买不起2000万一套的刚需房。那么,这些房子都被谁买走了?

 

事实上,这场打新热中,最为人瞩目的不是“买到就赚500万”,而是“众筹打新”和“代持”。

 

场外的人通过各种奇葩操作,绕过了层层补丁堆起的政策壁垒。

 

在深圳的炒房圈里,从资金到代持协议,各个环节都会有资深的专业人士为你提供解决方案。

 

大致就是,如果你要参与打新自己买房,资金不够,有人给你提供资金;如果实在买不起,可以找几个朋友一起买,有人帮你起草协议,解决其中的法律问题;如果除了“无房”这个资格,什么都没有,中签也是可以换钱的,帮没有资格但有钱的人买房,可以赚个十几万、几十万的过路费,如果号排在前面,这个数字还可能更高,据说能值200万。

 

代持的操作也是五花八门,有几个朋友共同分担所有费用,并签订合同卖出后收益平分的情况;也有老板与多位员工共同认购,双方各出一半资金,各还一半月供,并约定工作满数年后,员工回购老板的份额的情况;用“穷”亲戚的名额,以借贷形式签代持协议,按每年8%-10%左右的利率,把钱“借”给自己的亲戚用于买房的情况……


 

最后,这个楼盘吸引了9690批购房者参与摇号,冻结诚意金总共约340亿元。26日当晚全部清盘。其中有相当大的比例是众筹、代持者,据凤凰财经报道,有估计称超过30%,也有人说将近80%。

 

为刚需者打造的楼盘,最终还是让刚需者愈难,甚至让富者愈富。

 

手持现金的人们看不到限购下的购房门槛,不看户型不看面积,连风险也完全忽略,眼中只有套利。

 

高房价,莫名变成了深圳全民的狂欢。当然,这种狂欢,并不只在深圳。

 

 

被深圳推高房价的大湾区

 

在深圳,买房是一条比做生意来钱更快更稳的路。

 

就拿这次打新来说,打新一套房子保底赚500万,这是什么概念?

 

根据东方财富数据,全国沪深A股的上市公司中,2019年全年利润不足500万的有整整500家。

 

一套房的利润,就可以把这么多上市公司甩在身后。做生意还不如炒房,这在深圳已经成了一句类似格言的存在。

 

但相信这句话的,岂止是深圳而已。

 

深圳除了要做全球标杆城市,现在还是粤港澳大湾区的中心城市,驱动大湾区发展的主要引擎之一。

 

深圳一有动静,周边也就跟着一起蠢蠢欲动。这其中,深圳客爆炒大湾区的景象,已经遍地开花。

 

距离广州市中心珠江新城50多公里的南沙区,因为一条深中通道而遭爆炒,10个月涨了27%。

 

深圳隔壁的东莞,在中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房同比指数里,,其房价近一年房价同比涨幅29.13%,排在全国第一位。


 

在二手房市场上,东莞在6月涨幅第一次超越深圳,之后又是连续两个月,涨幅称霸全国第一。

 

二手房价从5月19911元/平,上涨至9月第1周的23204元/平,三个月涨幅达16.54%!

 

同为深圳邻居的惠州,今年来也是连续多个月份实现了房价上涨。

 

整个大湾区,似乎都在朝着房价比规划跑得还快的路上,一去不回头。

 

对比这些区域的本土购房者,拥有雄厚的财力的深圳客“流窜”到惠州、东莞、南沙,堪称是降维打击。

 

毕竟,一出手就买2000万刚需盘的深圳客根本不需要在乎房子质量,他们是一头头凶猛的狼,只想从这些地方咬下一口肉。

 

周边城市的房价也随着深圳客的进入,被他们所绑架,被迫随着深圳楼市的动向而随风起舞。

 

这也就将整个大湾区,变成一个炒房者扎堆的地方。

 

但是回过头去看,最开始对大湾区的规划不是这样的。

 

粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里,2019年末总人口已超过7000万人,2019年的GDP合计高达11.59万亿元。

 

这是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。


 

中央对粤港澳大湾区有五个战略定位

一是充满活力的世界级城市群。

二是具有全球影响力的国际科技创新中心。

三是“一带一路”建设的重要支撑。

四是内地与港澳深度合作示范区。

五是宜居宜业宜游的优质生活圈。

 

显然,设立粤港澳大湾区的初衷,是要搞创新,而不是在房价上创新高。

 

具体到大湾区各个城市来看,不同的区域有不同的使命。

 

比如最近被炒得比较火热的几个城市。

深圳:高新技术产业主导;

惠州:青年创新创业基地、新技术产业开发区;

东莞:新兴产业研发基地、先进制造业中心,世界工厂;

中山:高新技术产业中心、重点发展制造业。

广州:制造中心、金融中心、核心门户城市。

 

而整个大湾区的产业发力点,更多聚焦在高新技术产业、制造业、金融业等方面。没有一个城市说自己要做房地产大发展的标杆。

 

但是,房价已经成了掣肘大湾区发展的重要问题。显然,粤港澳大湾区核心城市,存在房价和房租过高的问题,尤以深圳为甚。

 

比如说惠州,按照规划要成为青年创新创业基地。但是青年创业最重要的问题之一,就是生活和经营成本。

 

可以试想,当惠州这类城市的生活和经营成本越来越高,势必将逼走一大批还在打拼中的青年们。

 

就像旁边的深圳,虽然房价节节攀升,但内部的疾病已经有了征兆。

 

2019年,深圳常住人口增量为41万,虽然总量不低,但和前几年平均每年56w的数据相比,呈现明显下降趋势。而与此同时,杭州超越深圳,2019年外来人口大增55.4万,成为全国第一。


暴涨的房价无疑会增加企业的经营困难。因为无论是办公成本,还是用人、物价水平,都会随着房价的上涨而变得让其难以支撑。


 

对一般制造业来说,如果房价已经涨到足够高,员工的薪水就很难满足他的要求,这些企业就必须搬到外地去。

 

据腾讯科技报道,深圳市创新发展研究院学术委员会执行主任南岭曾表示,深圳面临制造业的外移,像华为把手机总部和华为大学搬到东莞;中兴通讯也把产能放到河源。

 

由此可见,高房价、高房租最终将导致产业空壳化、人才流失,城市核心竞争力下降。

 

为了对冲这种风险,深圳乃至大湾区的一众城市,也尝试了许多方式。



大湾区拒绝炒房


今年7月,深圳市住建局组织了一批人去长沙。

 

长沙在全国300多个城市的楼市中,以调控得力而闻名。

 

从中部地区主要城市房价来看,2020年3月武汉二手房挂牌价达15855元/平方,合肥二手房挂牌价达14312元/平方,郑州二手房挂牌价达13415元/平方,长沙垫底,二手房挂牌价达10112元/平方。

 

这全仰赖长沙严格的调控。长沙甚至还给房地产开发企业的平均利润率设立了天花板,只有6-8%。

 

深圳从长沙取经之后,一回来就推出了715新政。

 

社保要求提高到3年、夫妻离异住房套数三年内有效、豪宅税统一到750万、免增值税由三年延长到五年,每一项都是对投资者的当头一棒。

 

毫无预兆地突袭楼市后,深圳二手房市场乏力,连金九银十都没带动,成交量近乎断崖式下跌。

 

11月,东莞也学习深圳,带队去了长沙调研,还表示“长沙市在落实‘房住不炒’、‘一城一策’方面创造了独特的经验,有效地保持了房价稳定,值得我们多方面借鉴学习。”

 

其中深意,不言自明。


 

但仅此而已,就能够压制住深圳人几乎融在基因里的炒作思维吗?

 

可以看到的是,在深圳出台715新政后,二手房领域的确降温了,但市场的热情全都转移到了新房领域,由此也引发了打新潮。

 

这让调控房价变成了更为复杂的问题。

 

如果说过去的调控只是政府和地产商之间的过招,政府可以有很多办法管理好地产商。比如给房地产企业制定的“三条红线”,就是一个大杀器。

 

现在的楼市调控,似乎变成了监管和一大群个体之间的博弈。而个体则比企业更加灵活。

 

例如润玺一期,已经制定了诸多措施来限制购房者,但仍挡不住“众筹打新”和“代持”的方式绕过这些壁垒。

 

有人就评论说,要控制房价,只要两招就够了:严格限售制度 房地产税,直接抬高房产持有人的持有成本,让炒房者在高杠杆、房产税,以及必须长时间持有的三重重压之下不攻自破。

 

然而,调控房价不是一个二元论的问题,不是高了就让它降,跌了就让它涨。

 

房价在每个城市,显然不只是一个经济问题,也是一个牵涉面极广的重大社会、政治问题,是一个结构性问题。


比如地方政府的土地出让金。财政部最新数据显示,2018年地方政府性基金预算本级收入71372亿元,其中土地使用权出让收入65096亿元,占比高达91.2%。


再比如,在金融系统内房地产贷款占新增贷款的比例越来越高,从2010年的25.4%已经升到了2017年的41.5%。



换句话说,如果房价暴跌,看起来受损的是拥有房子的老百姓和企业,但事实上真正遭殃的还是拿着房地产作为抵押品的银行,以及依靠卖地获得重要财政收入的地方政府。进而,房价的暴跌可能引发系统性的金融风险,而地方政府的财政也将因此受到冲击。

 

因此,调节房价对于政府而言,是一个需要不断平衡和博弈的过程。

 

这次的润玺打新,就极大挑战了政府应对能力,怎样去解决与个体之间的博弈,将是一个长期的过程。

 

从这个角度来说,大湾区会否被房价绑架这个问题很难准确回答。

 

不过,新华社的回答就很大胆了。

 

 

逼出房产税这个核武器?

 

深圳乃至整个大湾区突如其来的打新热潮,已经触怒了许多人。

 

深圳市住建局昨日发布消息回应“代持炒房”,称“正在研究综合调控政策。”

 

715新政余温未消,新政似乎又在路上。

 

但最狠的不是深圳住建局研究中的“综合调控政策”。

 

11月28日,新华社发布时评文章,提出抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措。

 

什么硬核举措是可以抑制打新热?

 

文中,新华社给出了答案:房地产税。

 

具体来说,是这样表述的:加强对持有环节的调控、让税收杠杆发挥更大作用、科学建立合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收到釜底抽薪之效”。

 

在这段话里,新华社还用了一个词:“釜底抽薪”,这个词语的原意,就是指“从根本上解决问题”。

 



这意思再明确不过,房地产税,就是解决楼市热火的根本性措施。

 

房产税在国内早就已经是一个被说烂了的话题,这头“狼”无数次被传要来了,但每一次都爽约了,尽管也曾经在高层研究过,但是始终停留在讨论层面。

 

新华社这家国家通讯社出面直接暗示要出台房产税抑制楼市热火,这样的场景极为罕见,甚至可以说前所未有。

 

这次深圳楼市的高温能不能逼出房地产税,从而给已经被架上火炉的大湾区楼市降降温?

 

从新华社直接抛出“房地产税”这个“核弹”的反应来看,似乎不是不可能。但正如前文所说,调控房价的博弈不是一拍脑袋就能决定的问题,否则全面推行房地产税的事,不会说了这么多年仍然无法成行。

 

所以,短期来看,这个核武器不会立即摆上台面。但既然新华社已经表露了这个意思,房地产税或许也就成了随时悬在空中的剑,指不定什么时候,就落地了。


参考:
对不起,2000多万的刚需房,我不配 ; 凤凰WEEKLY财经
易先生和周先生的忧思 ; 起朱楼宴宾客

 



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