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做好准备!一个大佬说房地产是最大的灰犀牛,一个大佬说房价要纳入通胀

房地产泡沫有多严重?
 
最近,两位大佬接连发言,都明确指出要坚决抑制房地产泡沫。
 
金融正在进入强监管时代。无论是蚂蚁金服这样的超级巨头,还是在黄金时代发展起来的超级房企,在强监管面前都没有太多挣扎空间。
 
房地产是最大灰犀牛,勿谓言之不预也。

郭树清:房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”
 
近日,央行党委书记、银保监会主席郭树清,在最近出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出:
 
坚决抑制房地产泡沫。
 
郭树清强调,目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
 


郭树清在文中表示,回顾中外金融监管史,以下几方面的教训值得认真汲取:
 
一是货币经济绝不能背离实体经济。 商品经济由两个方面组成,一是产业代表的实体经济,二是以金融代表的货币经济。实体经济是货币经济的根基,服务实体经济是金融的天职。
 
然而,金融的本质性决定其特别容易陷入自我循环的泥淖。因此,金融监管必须把防止脱实向虚作为主要目标之一。
 
二是将本求利是商业活动的正常状态。 我们的先人早就懂得,无论从事何种实业或金融活动,都需要先有本钱,否则就不可能开展正常经营。
 
工商生意如果本钱不足,那就难以循环下去;金融业务如果没有一定的资本金,那就迟早会陷入困境。巴塞尔协议的核心,就是对银行确定基本的资本金约束,杠杆率必须处于安全范围。
 
三是收益永远和风险成正比。 作为物化的劳动价值,资本具有随时间而增长的特征。但资本在增值过程中必然伴随风险。
 
古今中外,总有人期盼能以更低风险获取更高收益,但规律不可能打破。承诺低风险高收益就是诈骗,金融监管要永远与这类行为作坚决斗争。
 
四是持续建设法治和诚信环境。 金融的核心职能是信用中介,诚实守信和法治精神是金融运行的基础。一方面,金融机构要恪守职业道德,提供“货真价实”的金融服务;另一方面,股东、债权人等利益相关者也要依法依规,严格履约,不能以任何理由逃废债务。
 
五是把握好金融创新的边界。 金融创新是把“双刃剑”,既能提高市场效率,也会酿成重大风险。监管必须趋利避害,把握好“度”。美国1999年重新允许混业经营后,房贷支持证券、信用违约掉期、担保债务凭证等衍生品大量出现,成为系统性风险的主要诱因。
 
我国互联网金融发展初期,一些网贷平台打着“创新”旗号违规经营,形成巨大金融和社会风险。
 
六是管好货币总闸门。 通货紧缩和通货膨胀都会对经济金融造成系统性损害。资本主义早期经常出现生产过剩和通货紧缩,并由此引发金融和经济危机。通货膨胀的教训同样深刻,即便能够创造短期繁荣,最终不得不付出巨大经济和社会代价。
 
我国曾多次发生银根过松、资金供给远大于需求。例如,1988年和1993年都出现过两位数的物价上涨。
 
七是坚决抑制房地产泡沫。 房地产与金融业深度关联。上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。
 
目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
 
八是紧紧抓住公司治理“牛鼻子”。 国际金融危机暴露出西方金融业公司治理问题严重。例如激励短期化导致股东、高管,甚至包括一部分员工都愿意过度冒险。一段时间以来,我国部分中小金融机构中,也产生了大股东操纵和内部人控制问题。必须全面深化改革,健全内部约束机制。
 
目前我国大型商业银行经营效率接近世界先进水平,在劳动生产率、盈利能力、科技创新、普惠金融等方面实现赶超。最根本的原因在于把党的领导融于公司治理各环节,努力构建中国特色现代企业制度。
 

 周小川:资产价格不纳入通胀考虑已不行了

   
时间再往前几天,另一位大佬也发表了有关房地产的看法。
 
11月27日,中国金融学会会长、央行原行长周小川发表了一篇文章,名字叫《拓展通货膨胀的概念与度量》。
 
这是11月17日中国人民银行 “央行研究”专栏开通以来,发布的第三篇文章。
 
第一篇是易行长发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文,其中明确提及房地产和金融资产的“对偶关系”,提出要全面监测楼市,摆脱土地财政。
 
第二篇,是银保监会、央行高层发布的文章,关于化解金融风险攻坚战的。 其中也提到了“灰犀牛” :3年时间,房地产贷款下降12%,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。严防资金违规流入房地产市场,房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。
 
可以看出每一篇文章,都直指金融体系的问题核心:房地产。
 
要知道,央行、银保监会作为货币“水龙头”、金融机构的掌控者,高层对房地产的态度,决定了未来房地产行业、房价会如何运行。
   
此篇就是央行这篇专栏的第3篇, 明确指出了传统的通胀度量,会面临四个方面的不足和挑战。

 
一是通胀不包含资产价格,会带来失真。
 
周小川认为,通胀在长期度量上存在问题,特别是资产价格如何反应到生活质量、支出结构上。此外还有长期投资回报应折现入当期通胀的问题。
 
二是以什么收入作为计算通胀的支出。
 
周小川指出,收入的测度,以及按什么收入来定义支出篮子并计算物价水平,会影响具体人们的通胀感知和预期。家庭可支配收入的篮子小了些,而篮子以外内容的价格上涨得较多。
 
而从宏观经济模型来看,分类劳动者的平均净收入等于劳动对GDP的边际贡献,则是清晰、无可置疑的。
 
三是劳动付出如何影响通胀。
 
文章指出,付出/效用(之比)的概念显然与通胀有关联。要从产生效用的广义物价,和劳动付出所换取的收入两个方面(或者两者之比),来了解生活水平的通胀效应,即用更多的劳动付出,换取同样的消费效用意味着通胀。
 
四是通胀的参照系在哪。
 
周小川认为,过去投资品价格和资产价格可另行考虑,现在再这样做恐怕已经不行了。未来养老金和医疗支出都很大,依赖投资回报且具有长期性。
 
资产价格除了影响到企业的扩大再生产,还涉及基础设施、环境保护等公众性消费问题,不纳入通胀考虑已经不行了,但怎么纳入还需要研究。
 
通胀及其测度问题面临若干挑战。过去看似很成熟的通胀度量,现在看来并不理想。 当前的度量显然存在着忽视投资品价格和资产价格的问题。
 
“当前不少国家的货币政策面临着不能有效达到通胀目标的问题,无论使用的是标题通胀还是名义通胀。”周小川指出,需要明确要达到的目标,以及如何对目标进行测度。测度对于经济社会而言是相当复杂的,可能需要更广义的通胀概念;如何对通胀进行测度,值得进一步深入的研究。
 

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