交易成本理论系列4:房价与交易成本

导读:本文共2800字,需花时6分钟。

在生活中,满足安居一定要拥有住房的所有权吗?自有单车与共享单车相比不都是解决出行问题吗?借的书与买的书归根究底不都是为了阅读吗?人们需要的体验,不是产品本身,这才是生活的本质。

中国高房价的原因似乎显而易见,包括政府的土地财政、城市化与人口流入、货币供给现象、传统文化中的成家立业等因素。无论在供给还是需求层面都可以找到中国房价要上涨的理由,同时由于房价上涨的预期存在,又推动了新一轮的涨价压力。

但是上述所有的分析都缺少了对另外一项关键因素的考量,那便是租房的成本。在中国,租房的成本与房价相比并不算高昂,反差极大的“租售比”是中国近些年来特有的经济现象。于是很多人对此解释:因为在中国,房产价值的上涨,保证了房产的投资功能,租金的收益占房产投资收益很少的一部分,租金收益根本不是房产投资的主要因素。另外,由于货币的贬值预期,房产又成为了保持与储存财富的重要手段,即使没有租金收益,房产的投资也成为一种合理的手段。

上述的分析并没有错误,但并未触及问题的本质,只分析了房产的投资方与房东动机,没有考虑在中国购买房产的基本面:大部分自住需要的购房者与租户。大部分的刚需用户面临着非常明显的替代选择:买房还是租房。表面上看,与买房相比,租房显得更加划算。但这显然没有考虑隐藏在租赁背后的一种隐性成本,即租房的交易成本。由于在中国租房的交易成本过高,导致了大量的刚需住户(非投资需求方)不得不寻求房产市场以解决安家需要。

那么,租房的交易成本是怎么产生的,又是如何发生作用的呢?如果这些交易成本发生了变化,又会对住房市场产生怎样的影响呢?下面我将逐一分析。

租房的交易成本

在房屋租赁市场,有两种最基本的租约:一类是按天与按周的短期租约,一类是按月与年的长期租约。短租的交易成本与长租的交易成本是不同的。

短租市场,租户为了找到合适的房源,需要投入时间精力去搜寻,还要调查房东的信息,然后议价,最后签订一份租约。这些成本看似不高,实际上十分消耗心力。对于房东一方更是如此,寻找合适的租户不易,寻找一个有信用的,好好使用房屋的人更加不易。这些交易成本与短期租赁的收益相比,十分高昂。短租市场由于交易成本太高,完全输给了酒店业。一些商业机构恰好是看到了其中隐含的巨大需求,开始了围绕降低交易成本的创业之旅。以airbnb为代表的共享租赁企业开始进入该市场:通过建立连接供需的平台来降低搜索成本;通过鼓励租户与房主的事后评价来积累数据,完善信用;通过平台的标准化协议来减少双方的谈判争议。上述平台还处于初级阶段,随着平台的买方与卖方的增加,数据的累积,会进一步降低交易成本而提升交易效率。这种演化是以一种不可逆的方式进行的,直接的结果就是酒店业将受到极大的冲击。显而易见的是,这种短租的替代并不会真正冲击房价,真正影响房价命运的是长期租赁的交易成本。

长期租赁的交易成本结构显然与短租不同,构成短租的信息成本不再是长租的主要来源。因为,长期租户与房主都不会吝惜花费一点费用去搜寻,或者寻找中介来减少信息不对称。长租的交易成本更多是来自于合约无法应对的环境的不确定性,尤其在中国这样的高速变动的市场环境中。具体而言,由于房价变化剧烈,所以对于房主而言,租赁合约的违约金与房产的增值部分相比微不足道,一旦房产所有权变更,直接威胁住户签订的长期合约。即使租约没有被违背,在房价变动后,也将直接推动租金的上涨,带来租户一种不稳定的预期。更为致命的是,不论租户可以承租多久,房产由于没有所有权,所以不会进行任何的关系性投入。这点需要具体解释一下,即租户不会仔细挑选家具,布置软装,也不会将自己的情感寄托于房间上,因为这些都将因为租期合约的到期而无法收回。一旦房产是以租赁的方式使用,租户便不得不选择一种“浅介入”的生活:最喜欢的家居先别买,耐用的设备也不需要,水电只要不坏,凑合着用就行,许多的投入仅限于短期。这是一种对自己不负责任的生活,但却是理性的选择。对于房东而言,也处于一种两难。如果投资将房子装修的很好,租户不会向自己一样爱护,使装修与设备迅速折旧,一旦有新的住户进来,还需要重新装修投入,这显然不划算。如果将房子只简单修饰一下,租金收入的不高,也很难吸引到稳定的长租用户。所以,在长租市场中的交易成本中的最大一块便是:租户无法享受自有住房带来的“深度”生活。这种深度生活的交易成本极高,需要精细的合约设计。在中国,普通住户很难从租赁中享受到这种收益。

长期租赁会影响房价吗?长期租赁的交易成本有下降的空间吗?这需要从两方面回答。第一个方面,在中国购房也不是永久持有,也不过是70年的长期租约,只不过这个合约是一个有强力保障的合约。同样,如果签订的租期是10年或者20年,租与购的区别并不明显,只是租约被违背的可能性更高。如何解决长期租约的违约问题是第一个关键。第二个方面,与购买的一次性交易相比,长期租赁的交易成本包括了一次次续约谈判,一次次价格调整谈判,以及在对方违约后的争议处理谈判。这个问题可以反着来看:由于中国的房价与租价的巨大差距,这个巨大的差距便是长期租约的交易成本,所以存在着大量的套利空间。举例来讲,对于房地产开发商,只要法律充许的范围内,完全可以将房产按时间进行分拆销售,将70年的使用期限拆分成几种“套餐组合”,如销售5年、10年、20年、30年等不同的组合,这样的标准化的套餐与保障即应对了未来环境的不确定性,又带来了双方谈判成本的不断下降。交易成本的下降,自然会带来房地产行业新的红利

房的交易成本

上面分析了租赁的交易成本,整体拖累了中国租赁市场的繁荣。但是购买房产就没有成本了吗?与租赁相比,购入房产的成本便是“所有权成本”,其根本形式便是房主被“房产”所套牢。上面讲到租赁使住户难以体验一种“深度的生活”,但是房产持有者却也很难体验一种“说走就走的浅尝辄止”的生活。有了房产,就需要打扫卫生,设备坏了需要自己维修。对于那些房产不止一套的住户而言(当然投资者除外),更大的烦恼是房产的闲置是一种浪费,如果不闲置,便要折腾自己。在拥有的多套房产间的“深度”生活,必然是疲惫不堪。

中国经历了上百年的短缺,所以对各种资源(尤其是房产)都表现出来一种渴求与占有欲。在生活中,占有就是终极解决方案吗?自有单车与共享单车相比不都是解决出行问题吗?借的书与买的书归根究底不都是为了阅读吗?人们需要的体验,不是产品本身,这才是生活的本质。同样,房产的租与购只是一种权衡,这种权衡表现为不确定的承受能力的强与弱,表现在深度(套牢)与浅度(想走就走)的生活方式,表现在法律的保障与执行力度。

结论

发达国家的标志就是社会进入了一个新的均衡,成长放缓,社会稳定。中国也正在快速迈入这个新的均衡点。房产投资的热点已快过去,租赁市场的兴起正在成为新的商业蓝海,其核心不过是:交易成本的节约带来的制度红利。


注释:本文中的“交易成本”的内涵指的是交易过程中发生的损失,学术研究中的“交易成本”的概念指的是为了防止这些“交易损失”而投入的机制设计成本,包含着一系列的谈判及签订合约的投入。

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