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土地收入冰火两重天:一线城市与三四线城市缘何错位?


土地市场的冷与热

华说

时间是七月。各式的半年报陆续地“新鲜出炉”了。

这些日子,多家市场机构发布了2018年上半年土地市场的半年报。虽然监测的城市不尽相同,样本数据规模有大有小,但有一个现象或者事实为这些半年报所共同提及,那便是今年上半年国内土地市场的分化:一线城市的冷与三四线城市的热。

说到房地产市场,人们首先想到的便是“北上广”这样的一线城市。不过,今年上半年上述三个城市土地市场表现低迷:北京、上海上半年土地收入均为负增长,广州略好一些,增长了3.6%;与之形成鲜明对比的,是数量众多的三四线城市的土地收入增长强劲:湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿元-400亿元左右,收入规模仅次于一二线城市,岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等城市上半年土地出让收入增幅在200%以上。

如果说,土地收入的绝对值(土地出让金)和相对值(土地出让金增幅)不足以说明问题——毕竟,一线城市土地紧张,土地收入的绝对值低可能源自于出让的土地面积少;一线城市土地收入的基数高,土地收入的相对值因而较低,那么,溢价率低和“流拍”的信息,则明白地传达着市场的冷清。今年上半年,上海土地市场上,无论宅地还是商办地块,溢价的地块屈指可数,其中仅有的两幅纯住宅用地出让均以底价成交;北京土地市场上,“流拍”现象频频出现,统计数据说,上半年一共出现7宗地块流拍。

曾经踏破门槛的,如今门前冷落;曾经无人喝彩的,而今炙手可热。一线城市与三四线城市之间的情景转换,让人有“风水轮流转”的喟叹。“风水”云云,自然是玩笑话。然则一线城市的土地市场为何如此冷清?有人认为,在强力“去杠杆”的政策之下,政府严控银行贷款进入房地产市场,融资难度加大,开发商手头缺钱了。房地产开放商融资受限是对的,问题是,手头缺钱的开发商为什么在三四线城市大把撒钱拿地?也有人认为,一线城市土地金贵,拿地成本高。成本高是对的,但只要预期收益也足够高,高成本高收益,成本高便不是问题。一线城市地价一直远高于三四线城市,可前些年开发商拿地热情高涨。北上广的商务成本很高,可众多的企业还在往里冲,无他,成本高,收益也高。这是说,“融资难”和“成本高”不是当下一线城市土地市场冷清的原因所在。

一线城市的冷与三四线城市的热,国内土地市场的情景转换,以余观之,乃是一线城市与三四线城市面对着不同的楼市调控政策之局限也。

时至今日,名目繁多的楼市调控政策累加之下,一线城市的房地产市场已经处于“五限”状态:限贷、限购、限价、限售、限商。说起来,这些手段其实也不新鲜,但本轮调控的一个最大特色,乃是执行之严厉,为以往所无。譬如说“限价”,以往开发商往往通过“阴阳合同”、“装修费”、“茶水费”之类的途径绕开管制,在自己主持的摇号也可大做手脚,而今各种绕开管制的手段被严厉打击,摇号也由公证处主持操作,开发商无从上下其手。一言以蔽之,今天一线城市的房地产市场,从干预市场的合约选择到直接干预市价,“有形之手”将“无形之手”捆了个结结实实。

楼市调控政策的严厉执行,让一线城市成为可有可无的“鸡肋”。一方面,土地拍卖价格高;另一方面,“五限”尤其是限价之下,房子卖不出好价格。拿地成本高,出售房子的价格又被管制,收入受到打压,权衡成本和收益,可图之利甚少乃至无利可图,开发商自然意兴阑珊。

三四线城市则不然。在一线城市忙于打压楼市之际,三四线城市则苦于房地产市场的库存高企,有房子卖不不去,因而在想尽办法积极“去库存”。其中最为有力的大招,便是棚改货币化安置。为解决棚户区改造的资金难题,央行在2014年创设PSL(抵押补充贷款)这一工具。简略而言,央行以低利率通过PSL向国家开发银行、农业发展银行等政策性银行提供贷款,国开行、农发行再将这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款,地方政府则将这笔资金向拆改棚户区居民发放补偿款,让他们在市场上购买商品房。

PSL这一政策工具极大地推进了棚改货币化安置的进程。在地方政府棚改货币化资金来源中,央行PSL占到80%左右。官方的数据说,2013、2014年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、9.0%;但PSL推出之后的2015、2016年,这一比率上升至29.9%、48.5%。2017年棚改货币化率尚未公布,但市场预期超过50%没有任何悬念。

棚改货币化安置对所在城市的楼市意味着什么?意味着创造了庞大的购房需求——没有了实物安置,拆迁户需要拿着补偿款去市场购买房屋。棚改货币化安置释放的购房需求,消化了库存,带动了房价的上扬,开发商蜂拥而入。地方政府则借着市场热度,加快了卖地的节奏。道理简单:市场好的时候,土地才能卖出好价格。不要忘记,地方政府也是一个“经济人”。今年上半年数量众多的三四线城市的土地总收入增长强劲,一方面源自于土地价格上涨有关,另一方面则是由于地方政府将更多的地块推向了市场。

这解释了为什么棚改货币化安置将取消的传闻一出,市场为之震动的原因所在。因为实在是千钧系于一发,没有了棚改货币化安置,市场需求将大幅萎缩,开发商无从将房子卖出去,地方政府也无从以好的价格卖出土地。“各地要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。”这是住建部最新表态,很显然,棚改货币化安置的退出并非空穴来风,只是并非一刀切。可以推断,那些退出棚改货币化安置的城市,楼市的逐渐冷却是必然的。

2018/7/15


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