嗨牛财经

“公摊面积”真有那么“坑”吗?你想多了!


公摊面积的争议

华说

在刻下的中国,一个人倘若想要引起别人的关注,谈谈房子和房价是一个不错的选择,因为这是国人最敏感的神经,稍一撩拨,往往就会奏效。

譬如说,这些天,一篇题为《买100平米的房子只得70平米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的》的文章在网上流传甚广,动静不小。大意如题,主要是分析“公摊面积”是怎么“坑”消费者的——“提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!”不过,在区区在下看来,刻下能够买到房子的购房者其实倒是幸福的,哪怕是“花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房”!因为在这“五限”时代——限贷、限购、限价、限售、限商,想要买到房子委实不容易。

“花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房”,什么意思?很简单,100平米是建筑面积,70平米是套内建筑面积。两者之差的30平米,是分摊的共有建筑面积即“公摊面积”。开放商出售商品房的时候,是以建筑面积来定价发售的,于是乎,消费者花了100平米的钱,实际居住使用的只有70平米套内建筑面积。

“公摊面积”云云,包括两大部分:其一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;其二是套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

公摊面积有多坑人呢?文中举了一个夸张的例子。2010年,山东高密市有一处名为“贵宾首府”楼房开盘,在其一楼大堂内,贴着一份由当地多部门联合验收的文件,文件显示该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%!买过房子的人大抵知道,高层、多层住宅的房子的得房率是不同的,一般而言,多层住宅得房率在80%以上,高层住宅的得房率大抵在70左右。因此,所谓“花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房”,指的只是高层住宅,并不包括多层住宅。得房率 =(销售面积 - 公摊面积)/ 销售面积,得房率越高,意味着公摊面积越少。什么样的房子公摊面积居然会超过一半?文章没有说,是不知道,还是故意隐瞒不说?无从得知。区区在下好奇地在网上查了一下,这“贵宾首府”原来不是住宅产品,而是“酒店式公寓”,拥有五部电梯、两个楼梯间以及宽敞的走廊和大堂,无怪乎公摊系数如此之高。控诉住宅公摊面积之“坑”,却举了一个“酒店式公寓”的案例,不能不说作者深谙弄笔之道,但很显然,这不是诚实的态度。

国外的商品房出售,一般是按套内建筑面积计价的,为什么中国内地会采用按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价?一个通行的说法,是认为这一做法是从中国香港抄来的。这解释可信,因为内地房地产市场的诸多制度,是从香港直接“照搬”过来的。那么,为什么当年香港房地产市场会采用按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价?我的猜测,关键的局限,应该是源自于香港的租金管制——因为手头资料缺乏,只是猜测,欢迎赐教。

既然对按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价不满,则理所当然,按套内建筑面积计价出售商品房成为人们呼吁改革的方向。问题是,计价方式的改变,能改变什么呢?什么也不能改变。一套商品房,按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价出售,则单价低;按套内建筑面积计价出售,则单价高,总价是不会变的,开发商的一切支出,都会购买者那里全部回收,不会因为计价方式的改变而改变。物业费以及传说中的房产税也是如此,倘若按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价,则单价和税率低;倘若按套内建筑面积计价,则单价和税率高。正如路边的水果小贩卖西瓜,可以论斤卖,也可以按个卖,一块钱一斤,一个5斤的西瓜,论斤是5块钱,按个卖也是5块钱。

或曰,按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价改为按套内建筑面积计价,有如“朝三暮四”变为“朝四暮三”,不管怎么变,猴子一天得到总归只有7颗橡果。这说法很形象,也有力,但其实是不确的。因为从“朝三暮四”到“朝四暮三”,有一颗橡果的发放是有时间先后的。同样的收入,来得早比来得晚有更高的财富,因为有利息收入。早上拿到四颗橡果的猴子,如果有剩余,可以贷给别的猴子而获得利息收入。按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价改为按套内建筑面积计价,则纯粹是计价方式的转变,与时间无关,一个形式的游戏而已。

然而,即便只是形式的游戏,以余观之,在现有的局限条件下,这一幕也不会发生。已经说过,按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价改为按套内建筑面积计价之后,房子的单价的大幅提升,虽然总价不变,但表现于统计数据,自然是房价飙升。在全面打压楼市,“一年全国各地楼市出台调控政策200多次”,“9天8次调控”,视房价上涨如洪水猛兽的局限下,改什么按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价为按套内建筑面积计价,简直是天方夜谭。很多时候,形式即内容,尤其是在中国。

呼吁改变计价方式的一个理由,是认为按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价,开发商容易玩“猫腻”,其中的一个例子,便是在武汉的房地产市场上,公摊面积计入精装修成为潜规则,即使是毛坯交付,也要收取20%~30%的公摊面积精装费用。对购房者而言,按建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)计价与按套内建筑面积计价,面对的讯息费用不同是对的,前者高而后者低。然而,武汉楼市开发商收取公摊面积精装费用,却不是利用讯息费用玩“猫腻”,因为售楼人员明白地告诉购房者“公共部分也计入全装修收费,现在武汉市面上都是这种操作方式”。其之实质,是在“限价”——价格管制之下,在严厉打击“阴阳合同”、“茶水费”,强制规定“精装修”费用标准的局限下,不得不另寻途径,来回收属于自己的收入。这是严厉的价格管制之下带来的最新现象而已。

2018/8/5


网友评论
点击加载更多

  • 合作伙伴:云掌财经
嗨牛财经 版权所有 2014-2019 © 粤ICP备14041788号 粤公网安备44010402001139 ;